عایدی ساخت وساز در تهران چقدر است؟ - مهسان بلاگ

به گزارش خبرنگاران، روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: عایدی ساخت وساز مسکونی در تهران براساس متوسط قیمت زمین و برآورد واقعی از هزینه احداث، محاسبه شد. ارقام رسمی مربوط به میانگین بهای خرید ملک کلنگی و همچنین فراخوان مجهز به ریزهزینه ها برای سرمایه گذاری ساختمانی نشان می دهد تابستان امسال مابه التفاوت قیمت فروش آپارتمان و قیمت تمام شده ساخت در پایتخت 57 درصد بوده است. این میزان عایدی با لحاظ مدت زمان اجرای پروژه -18 تا 24 ماه- قابل وصول است. حاشیه سود ساخت وساز در پایین شهر، زیر 5 درصد و در مناطق شمالی تا دو برابر است.

آمار رسمی مربوط به میانگین قیمت زمین در مناطق بیست ودوگانه شهر تهران است و هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نیز به طور میانگین برآورد شده است. بر این اساس در حال حاضر عایدی ساخت و ساز مسکونی در تهران به طور متوسط 57 درصد برآورد می گردد. این رقم براساس وضعیت بازار زمین و مصالح ساختمانی پس از وقوع بخشی از شوک های ارزی در امسال یعنی در تابستان سال 97 استخراج شده است. میانگین قیمت زمین در تهران در فصل تابستان 8 میلیون و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در این فصل 7 میلیون و 600 هزار تومان بوده است.

دو جزء اصلی موثر در قیمت تمام شده ساخت مسکن بهای زمین و هزینه مصالح ساختمانی است. آمار رسمی از میانگین قیمت زمین در پایتخت به صورت فصلی و بر اساس قیمت معاملات صورت گرفته به طور دقیق محاسبه و منتشر می گردد و همین آمار در گزارش حاضر مبنای محاسبه حاشیه سود ساخت و ساز در تهران قرار گرفته است. اما در مورد هزینه های ساخت و ساز با توجه به تنوع بالا و دامنه وسیع قیمتی مصالح ساختمانی و البته دخیل بودن سلیقه سازنده در نوع مصالح مورد استفاده نمی توان رقم دقیق هزینه های ساخت مسکن را استخراج کرد. برآوردی که دنیای اقتصاد در این گزارش مبنا قرارداده، بر اساس سفارش کار یک دستگاه دولتی زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی به پیمانکاران سازنده مسکن برای ساخت مجتمع مسکونی بلند مرتبه در یکی از مناطق جنوب غربی تهران استخراج شده است. در این سفارش بهای مترمربعی 5 میلیون و 500 هزار تومان به عنوان قیمت نهایی ساخت مسکن اعلام شده که با کسر میانگین قیمت زمین در منطقه، هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معادل 2 میلیون و 900 هزار تومان شناسایی شده است. طبیعی است این رقم در تمام ساخت و سازهای مسکونی مبنا نیست و ساخت وساز در گروهی از مناطق با بهای بیشتری انجام می گردد و در عین حال ممکن است هزینه ساخت در مناطق فرسوده و جنوبی تهران از برآورد مذکور کمتر باشد. اما با توجه به اینکه برآورد پیمانکار این پروژه دولتی در اوایل پاییز و بر اساس آمارهای قطعی از بازار زمین و مصالح ساختمانی در تابستان محاسبه و اعلام شده است، می توان برای برآورد حاشیه سود ساخت و ساز به آن تکیه کرد.

با مروری بر آمارهای میانگین قیمت زمین و افزودن رقم برآورد متوسط هزینه ساخت وساز به آن، بهای تمام شده مسکن به تفکیک مناطق مختلف پایتخت به دست می آید که از مقایسه آن با میانگین قیمت فروش آپارتمان مسکونی در گزارش رسمی مرکز آمار، می توان حاشیه سود ساخت وساز مسکن در مناطق تهران را نیز برآورد کرد. البته این برآورد بر اساس قیمت های فروش مسکن در تابستان محاسبه شده و طبیعی است با توجه به تغییرات قیمتی در پاییز امسال تاکنون دستخوش تغییر شده است؛ ضمن اینکه بهای فروش مسکن در یک تا دو سال آینده با توجه به نوسان های شدید قیمتی اخیر و نبود چشم انداز دقیقی از وضعیت دیگر بخش های اقتصادی، قابل پیش بینی نیست، اما قطعا با وضعیت فعلی متفاوت خواهد بود.

به طور کلی مناطق پایتخت به لحاظ حاشیه سود ساخت و ساز به چهار گروه قابل تقسیم بندی هستند. گروه اول مناطق لوکس تهران واقع در نوار شمالی شهر هستند که عایدی قابل توجهی از ساخت و ساز در این مناطق نصیب سازندگان می گردد. البته ساخت و ساز در این مناطق هزینه های به مراتب بیشتری در مقایسه با اغلب مناطق دیگر دارد اما به همین نسبت عایدی بیشتری نیز به دنبال خواهد داشت. حاشیه سود ساخت و ساز در منطقه یک تهران بین 2 تا 2.5 برابر هزینه تمام شده ساخت مسکن است و در مناطق 2 و 3 نیز تا دو برابر هزینه ساخت، انتفاع از ساخت و ساز نصیب سرمایه گذاران ساختمانی می گردد.

گروه دوم مناطق متوسط تهران هستند که می توان از آنها با عنوان پرمعامله ترین و پر ساخت و سازترین مناطق پایتخت نیز یاد کرد. سه منطقه 4، 5 و 6 تهران در این گروه می گنجد که سرمایه گذاری ساختمانی در آنها به طور میانگین بین 60 تا 70 درصد بازدهی دارد. بخش دیگری از بازار مسکن، مناطق اطراف نوار میانی پایتخت هستند. خیابان انقلاب و آزادی به عنوان معبری که دو نیمه شمالی و جنوبی تهران را از یکدیگر جدا نموده است در اطراف خود مناطقی همچون 9، 10 و 11 را دارد که به لحاظ حاشیه سود ساخت وساز از دو گروه قبلی در مرتبه پایین تری قرار دارند. در این مناطق به طور میانگین 25 درصد سود از ساخت وساز مسکونی نصیب سازندگان می گردد که دست کم از نرخ سود بانکی بیشتر است.

چهارمین و آخرین گروه مناطق به لحاظ میزان عایدی ساخت و ساز، عمدتا زیر محور میانه پایتخت قرار گرفته اند و می توان از آنها به عنوان مناطق فرسوده نیز یاد کرد. حاشیه سود ساخت و ساز در بازار املاک فرسوده پایتخت با هیچ یک از دیگر مناطق قابل مقایسه نیست. آنالیز دنیای اقتصاد حاکی است هزینه ساخت و فروش آپارتمان در این مناطق اغلب سر به سر شده و حتی با احتساب هزینه ساخت 2 میلیون و 900 هزار تومانی مبنای این محاسبات، گاهی ساخت و ساز در این مناطق زیان ده می گردد. البته تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد هزینه ساخت در مناطق 16 تا 20 تهران به طور میانگین حدود 2 میلیون تومان در هر مترمربع است و به تناسب احتیاج متقاضیان مسکن از مصالح با قیمت های پایین تر در ساخت وسازهای مذکور استفاده می گردد. اما حتی اگر بهای 2 میلیون تومانی را در محاسبات مبنا قرار دهیم، عایدی ساخت و ساز در بافت فرسوده شهر حدود 10 درصد خواهد بود که با حداقل حاشیه سود دیگر مناطق تهران (25 درصد) فاصله زیادی دارد. در چنین شرایطی بی میلی سازنده ها به ساخت و ساز در بافت فرسوده دور از انتظار نیست. سال گذشته که دولت از بسته نوسازی بافت های فرسوده رونمایی کرد، عده ای از سازنده ها به سمت مناطق فرسوده رفتند و پروژه هایی را در این مناطق کلید زدند. اما این وضعیت دوام چندانی نیافت چراکه آنها به دنبال وعده دریافت تسهیلات با نرخ تک رقمی این تصمیم را گرفتند، اما وقتی وعده مذکور عملی نشد، سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی نیز از تصمیم خود منصرف شدند و تعریف پروژه های جدید در بافت های فرسوده روند کاهشی پیدا کرد. در حال حاضر امکان استفاده از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با نرخ سود 18 درصد برای سازنده ها فراهم است اما بسیاری از سازنده ها در ماه های اخیر اعلام نموده اند که با توجه به قیمت تمام شده تجهیز منابع، استفاده از تسهیلات مذکور برای آنها به صرفه نیست. منطق جمع بندی سازنده ها در این رابطه، اکنون با محاسبه حاشیه سود مسکن بر اساس بهای زمین و مصالح در تابستان امسال مشهود شده و بی میلی آنها به ساخت و ساز در بافت های فرسوده دیگر پوشیده نیست. سر به سر شدن بهای ساخت و قیمت مسکن در این مناطق یا حاشیه سود اندک حول و حوش 10 درصدی مهم ترین مانع رونق ساخت و ساز در این مناطق است که خود به عنوان مانع احیای بافت های ناکارآمد و فرسوده شهری قابل ارزیابی است.

پیغام این محاسبات و ارزیابی نمای کلی از حاشیه سود ساخت و ساز در وضعیت فعلی بازار برای سیاست گذاران بخش مسکن روشن است. به نظر می رسد راه برون رفت از وضع موجود، پیش بینی مشوق برای سازنده ها در بافت های فرسوده از سوی دولت و شهرداری نظیر بخگرددگی هزینه های ساخت و انشعابات و اعطای تسهیلات ارزان قیمت است. تنها در این صورت می توان سازندگان را به ساخت و ساز در بافت های فرسوده ترغیب کرد تا هم این بافت ها نوسازی گردد و هم مسکن ارزان قیمت در مناطقی که قیمت زمین در آنها پایین تر است، در دسترس عموم اقشار جامعه با قدرت خرید متوسط و پایین قرار بگیرد.

hodablog.ir: هدا بلاگ | انجمن گفتگوی سیستم مدیریت محتوای هدا بلاگ